Προσοχή, τα νοίκια… τρέχουν!

Η αυθαίρετη πρόωρη εγκατάλειψη του μισθίου, όπως και η αυτόβουλη εκκένωση του χωρίς καταγγελία δεν επιφέρει τη λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής καθίσταται υπερήμερος ως προς την καταβολή των μισθωμάτων ακόμη κι αν δεν κάνει χρήση του μισθίου

Η αυθαίρετη πρόωρη εγκατάλειψη του μισθίου, όπως και η αυτόβουλη εκκένωση του χωρίς καταγγελία δεν επιφέρει τη λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής, και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου, καθίσταται υπερήμερος ως προς την καταβολή των μισθωμάτων του υπόλοιπου χρόνου και, σε κάθε περίπτωση, μέχρι του χρόνου που εκμισθώθηκε αυτό εκ νέου από τον ανυπαίτιο εκμισθωτή.

Ρεπορτάζ: Πωλίνα Βασιλοπούλου

Τα παραπάνω επισημαίνονται σε απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θηβών που αφορά τις πρόωρη εγκατάλειψη εκμισθωμένου ακινήτου. Στη δικαστική απόφαση τονίζεται πως σύμφωνα με το άρθρο 574 ΑΚ, με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Κατά δε το άρθρο 596 ΑΚ, ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 185,189,192, 361, 574, 599, 608 παρ.1 ΑΚ, συνάγεται ότι η σύμβαση μίσθωσης, η διάρκεια της οποίας έχει συμφωνηθεί για ορισμένο χρόνο, μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία η οποία υπάρχει και όταν, πριν από την παρέλευση του συμβατικού χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει με σκοπό τη λύση της μίσθωσης, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο.

Υποχρέωση καταβολής του μισθώματος

Το δικαστήριο συνεχίζει στο σκεπτικό του πως από τις διατάξεις των άρθρων 574, 595, 596 ΑΚ, προκύπτει ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση από τη σύμβαση μίσθωσης να καταβάλλει το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί, με την προϋπόθεση, βέβαια, ότι έχει τη δυνατότητα να χρησιμοποιεί το μίσθιο ακίνητο, έστω και αν στην πραγματικότητα δεν το χρησιμοποιεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Δηλαδή, το μίσθωμα καταβάλλεται όχι για την πράγματι ασκούμενη χρήση, αλλά για τη δυνατότητα που έχει ο μισθωτής να χρησιμοποιεί το μίσθιο. Αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο ακίνητο χωρίς νόμιμο ή συμβατικό λόγο, είναι υποχρεωμένος να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το χρονικό διάστημα που παρεμβάλλεται μεταξύ του χρόνου εγκατάλειψης του μισθίου και του χρόνου λήξης της σύμβασης, εκτός αν ο εκμισθωτής χρησιμοποιήσει ο ίδιος το μίσθιο ή το εκμισθώσει σε άλλον και ωφεληθεί εντεύθεν με τον τρόπο αυτό ισόποσα.

Δικαίωση ιδιώτη που νοίκιαζε σε τράπεζα

Το Μονομελές Πρωτοδικείο Θηβών τονίζει στην απόφασή του πως η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να καταργηθεί με αντίθετη σύμβαση των συμβαλλομένων και αναφέρει πως «η αντίθετη αυτή συμφωνία (καταργητική) μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, να συνάγεται, δηλαδή, από ορισμένη συμπεριφορά των συμβαλλομένων. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, υπάρχει σιωπηρή κατάργηση της μισθωτικής σύμβασης, αν η συμπεριφορά αυτή αποσκοπεί και επιφέρει τη λύση της σύμβασης. Τέτοια λύση της σύμβασης μίσθωσης επέρχεται και στην περίπτωση, κατά την οποία ο μισθωτής αποδώσει τη χρήση του μισθίου στον εκμισθωτή και αυτός παραλάβει τούτο (μίσθιο) χωρίς καμία επιφύλαξη (βλ. Εφθεσ 1509/2003, Αρμ 2005. 1589)».

Με αυτό το σκεπτικό το Μονομελές Πρωτοδικείο Θηβών δικαίωσε κάτοικο της Θήβας η οποία έχει νοικιάσει αποθήκη σε τράπεζα η οποία ωστόσο είχε σταματήσει την καταβολή των μισθωμάτων από το 2015. «Αποδείχθηκε ότι η εναγομένη δεν έχει καταβάλει τα μισθώματα των μηνών του χρονικού διαστήματος από Αύγουστο του έτους 2015 μέχρι και τον Ιούνιο του έτους 2016, καίτοι ήταν υποχρεωμένη προς τούτο, δοθέντος ότι η επίδικη σύμβαση μίσθωσης ήταν ενεργή κατά το χρόνο άσκησης της κρινόμενης αγωγής. Αξίζει να σημειωθεί ότι για το προαναφερθέν χρονικό διάστημα, το μίσθωμα ανήρχετο στο ποσό των 1.249,61 ευρώ, μηνιαίως, γεγονός το οποίο η εναγομένη ουδόλως αμφισβητεί. Εξάλλου, ο ισχυρισμός της εναγομένης περί του ότι το μίσθωμα δεν καταβάλλεται από την ίδια, αλλά από το ελληνικό Δημόσιο, ουδεμία έννομη επιρροή δύναται να ασκήσει στην ένδικη διαφορά, δοθέντος ότι αντισυμβαλλομένη στην επίδικη σύμβαση μίσθωσης και, άρα, κατ’ αρχήν, υπόχρεη προς καταβολή του μισθώματος, τυγχάνει η εναγόμενη ανώνυμη τραπεζική εταιρία (μισθώτρια)» τονίζει το δικαστήριο στην απόφασή του.