«Ακονίζουν» τα δόντια τους οι… «καρχαρίες»

Οι σαρωτικές αλλαγές που φέρνει το νέο Προεδρικό Διάταγμα 129/2025, όπου καθορίζονται τα όρια στις χρήσεις γης και θέτει νέους όρους δόμησης για τους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων έχει δημιουργήσει τεράστια αναστάτωση σε όλη την Ελλάδα.

Του Μιχάλη Κωτσάκου

Οι αλλαγές αφορούν οικισμούς που δημιουργήθηκαν προ του 1923, ή μεταξύ του διαστήματος 1923-1983. Κάτι που σημαίνει ότι πολλοί ιδιοκτήτες με έκταση μικρότερη των δύο στρεμμάτων, που δεν είναι κοντά σε οικισμούς, χάνουν το δικαίωμα δόμησης, με συνέπεια τα οικόπεδα τους να μετατρέπονται πλέον σε χωράφια. Ναι μεν θα πληρώνουν μικρότερο ΕΝΦΙΑ, αλλά και η αξία της γης τους, από την στιγμή που δεν λαμβάνει άδεια δόμησης, πέφτει κατακόρυφα.

Με το Προεδρικό Διάταγμα τα σημερινά όρια των οικισμών μειώνονται οριζόντια και περιλαμβάνουν ό,τι έχει οικοδομηθεί μέχρι το 1983, ενώ για τις περιοχές που έχουν οικοδομηθεί από το 1983 μέχρι σήμερα θα ισχύουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Δηλαδή, ως όρια οικισμών αναγνωρίζονται μόνο εκείνα που τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983 και όχι εκείνα που δημιουργήθηκαν με μεταγενέστερες αποφάσεις των κρατικών νομαρχών (κυρίως το1985) οι οποίες έδιναν στις περισσότερες περιπτώσεις δικαίωμά επέκτασής τους. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να γίνει οριοθέτηση νέου οικισμού, αλλά μόνο επανέγκριση, οριοθέτηση ή οριοθέτηση σε μη οριοθετημένους οικισμούς.

Τα οριζόντια όριά τους περιορίζονται ενώ δεν υπάρχει δυνατότητα επέκτασής τους. Αυτό σημαίνει ότι πολλά οικόπεδα, ιδίως όσα έχουν έκταση μικρότερη από δύο στρέμματα, χάνουν το δικαίωμα δόμησης, εκτός αν πληρούν αυστηρά και ειδικά κριτήρια, όπως πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.

Ο νέος υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, αντέκρουσε τις αντιδράσεις υποστηρίζοντας ότι το Προεδρικό Διάταγμα  «διορθώνει μια εκκρεμότητα δεκαετιών». Μάλιστα έσπευσε να καθησυχάσει χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες τονίζοντας πως «η πολιτεία μεριμνά και φροντίζει την ιδιοκτησία κάθε Ελληνίδα και Έλληνα μέσα στα πλαίσια της νομιμότητας. Η αλήθεια είναι από το 1985 για τους 10.000 οικισμούς με κάτω από 2.000 κατοίκους η οριοθέτηση τους γινόταν από το Νομάρχη. Το Συμβούλιο της Επικρατείας το 2005, καθώς και το 2017 και το 2019 είπε ότι αυτή η οριοθέτηση από το Νομάρχη που γινόταν όλες αυτές τις δεκαετίες δεν ήταν σωστή, ότι ο Νομάρχης ήταν αναρμόδιος και ότι τα κριτήρια με τα οποία έκανε την οριοθέτηση δεν ήταν μεθοδολογικά σωστά. Το αποτέλεσμα ήταν να ακυρώσει την οριοθέτηση οικισμών στην Κρήτη, στο Πήλιο και έτσι εν δυνάμει έθεσε σε κίνδυνο την οριοθέτηση όλων αυτών των οικισμών».

Η αλήθεια είναι ότι το Προεδρικό Διάταγμα μπορεί να κατατέθηκε από τον Σταύρο Παπασταύρου, αλλά είχε προετοιμαστεί από τον προκάτοχο του, Θόδωρο Σκυλακάκη. Μάλιστα το έχει τρέξει συγκεκριμένα ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, Ευθύμιος Μπακογιάννης, ο οποίος σε δηλώσεις του επιμένει ότι δεν αλλάζει τίποτα στο καθεστώς δόμησης των οικισμών της χώρας. «Η πολεοδομική νομοθεσία και ο πολεοδομικός σχεδιασμός είναι ένα πολύ σύνθετο αντικείμενο και κατανοώ προφανώς την δυσκολία που υπάρχει να γίνει αντιληπτό από τους απλούς πολίτες, ακόμα και από τους μηχανικούς που δεν είναι εξειδικευμένοι στα πολεοδομικά ζητήματα. Εξ ου και πάρα πολλές φορές υπάρχει μία διάχυση πληροφοριών που δεν ανταποκρίνεται στα πραγματικά δεδομένα» τόνισε ο κ. Μπακογιάννης για να συμπληρώσει: «Αποφασίσαμε ως κυβέρνηση να κάνουμε στη χώρα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, έτσι ώστε να επιλύσουμε μια σειρά από ζητήματα και παθογένειες της χώρας, που είναι οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης, ζητήματα που έχουν να κάνουν με την περιβαλλοντική προστασία, την εκτός σχεδίου δόμηση και την οριοθέτηση των οικισμών. Γιατί την οριοθέτηση των οικισμών; Γιατί ουσιαστικά, με βάση τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας τα όρια έχουν κριθεί ανυπόστατα. Είπαμε λοιπόν, για να υπάρχει μια ασφάλεια δικαίου στον πολεοδομικό σχεδιασμό, να καταθέσουμε ένα προεδρικό διάταγμα με προδιαγραφές. Άρα αυτό το Προεδρικό διάταγμα καθορίζει τις προδιαγραφές με τις οποίες θα οριοθετηθούν οι οικισμοί από τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια. Αυτές οι προδιαγραφές δεν είναι άμεσα εφαρμοστέες. Δεν ξυπνήσαμε δηλαδή μία μέρα και άλλαξε το καθεστώς που ισχύει στη δόμηση στους οικισμούς. Αυτό το Προεδρικό Διάταγμα δίνει στο υπουργείο και στους μελετητές που έχει επιλέξει τον τρόπο και τη μεθοδολογία και τα επιστημονικά κριτήρια με τα οποία θα πάνε οι μελετητές σε κάθε οικισμό, θα καταγράψουν τα πραγματικά δεδομένα». Σημείωσε δε ότι 11.000 είναι περίπου οικισμοί που αυτή τη στιγμή βρίσκονται σε ένα καθεστώς ανασφάλειας, η οποία ανασφάλεια έχει προκύψει λόγω της οριοθέτησης των νομαρχών.

Διαφορετική αντίληψη

«Το Π.Δ. 194/2025, που αφορά στην οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, γυρίζει τη χώρα κυριολεκτικά έναν αιώνα πίσω. Οικόπεδα που μέχρι πρότινος θεωρούνταν άρτια και οικοδομήσιμα, πλέον καθίστανται αγροτεμάχια», υποστήριξε ο πρόεδρος του ΠΑΣΟΚ, Νίκος Ανδρουλάκης σε δήλωσή του για τη σχετική ρύθμιση που αφορά τους μικρούς οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Ο πρόεδρος του ΠΑΣΟΚ επισήμανε με έμφαση ότι ο «αποκλεισμός των χιλιάδων μικρών ιδιοκτησιών από την οικοδομησιμότητα, συντείνει στην οικονομική πίεση που υφίστανται τα νοικοκυριά και οδηγεί σε περαιτέρω απαξίωση της περιουσίας τους». Μάλιστα επέκρινε την κυβέρνηση Επικρίνει τη Νέα Δημοκρατία πως «συντάσσεται με τα προνόμια των λίγων και πλήττει τους πολλούς και μικρούς ιδιοκτήτες, με τις αιφνιδιαστικές πολιτικές της, ενισχύονται οι τάσεις ερήμωσης και πληθυσμιακής κατάρρευσης της ελληνικής υπαίθρου, την ώρα που η χώρα μας έχει ανάγκη από πολιτικές δημογραφικής και αναπτυξιακής αναγέννησης. Και όλα αυτά, χωρίς καμία διαβούλευση και διάλογο με τις τοπικές κοινωνίες».

Το ΠΑΣΟΚ είναι το κόμμα της αντιπολίτευσης το οποίο αντέδρασε πιο έντονα από όλα τα υπόλοιπα και τουλάχιστον 10 βουλευτές του κόμματος της αξιωματικής αντιπολίτευσης έχουν κάνει παρεμβάσεις θεωρώντας καταστροφικό για την περιφέρεια το εν λόγω Προεδρικό Διάταγμα. Κι όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά «για πολλούς συμπολίτες μας η δυνατότητα αυτής της μικρής ιδιοκτησίας αποτελεί και το τελευταίο καταφύγιο για την παραμονή τους στον τόπο τους».

Μάλιστα το ΠΑΣΟΚ κατέθεσε κι ερώτηση προς τον κ. Παπασταύρου, την οποία υπογράφουν όλοι οι βουλευτές, όπου ζητούν απαντήσεις στα παρακάτω ερωτήματα:

• Πόσοι και ποιοι οικισμοί επηρεάζονται, και σε ποιες περιοχές;

• Υπάρχει εκτίμηση για το μέγεθος της ζημιάς σε μικροϊδιοκτήτες έναντι όσων ωφελούνται;
• Γιατί αγνοήθηκαν οι παραδοσιακοί και προϋφιστάμενοι του 1923 οικισμοί χωρίς θεσμική θωράκιση;
• Θα υπάρξει άμεση αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου με μεταβατικές διατάξεις και εξαιρέσεις για ιστορικούς οικισμούς;
• Προβλέπεται ενίσχυση των ΟΤΑ για την επιτάχυνση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων;
• Ποια άμεσα διορθωτικά μέτρα σκοπεύει να λάβει η κυβέρνηση;

Στην αιτιολογική έκθεση της ερώτησης της Κοινοβουλευτικής Ομάδας του ΠΑΣΟΚ επισημαίνεται ότι «είναι αδιανόητο, την ώρα που η ελληνική περιφέρεια συρρικνώνεται πληθυσμιακά, η κυβέρνηση αντί να χορηγήσει αναπτυξιακά κίνητρα, να προσθέτει εμπόδια που οδηγούν σε περαιτέρω πληθυσμιακή συρρίκνωση. Δεν καταλαβαίνουν ότι με αυτές τις επικίνδυνες επιλογές τους, μετατρέπουν τα χωριά μας σε χωριά φαντάσματα;»

Και οι «γαλάζιοι»

Όμως το Προεδρικό Διάταγμα έχει προκαλέσει αντιδράσεις κι εντός της Κοινοβουλευτικής Ομάδας της Νέας Δημοκρατίας. Οι βουλευτές της περιφέρειας του κυβερνώντος κόμματος έχουν δεχθεί οχλήσεις από τους ψηφοφόρους τους, οι οποίοι ανησυχούν για τις περιουσίες τους.

Η απώλεια δόμησης για χιλιάδες οικοπεδούχους δεν είναι και η καλύτερη δυνατή εξέλιξη, καθώς σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες θα υπάρξει ραγδαία πτώση στην αξία των οικοπέδων, που μπορεί να φτάσει έως και το 90%. Για παράδειγμα, ένα οικόπεδο που μέχρι πρότινος κοστολογούνταν στις 100.000 ευρώ, πλέον υποβαθμίζεται σε επίπεδο χωραφιού, με εκτιμώμενη αξία μόλις 10.000 ευρώ.

Θα πρέπει να επισημανθεί ότι οι νέες διατάξεις δεν τίθενται σε άμεση ισχύ, αλλά εφαρμόζονται μέχρι την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης εκάστου οικισμού, με εξαίρεση την απαγόρευση ανέγερσης βιομηχανικών και βιοτεχνικών εγκαταστάσεων για τις οποίες απαιτείται η διεξαγωγή Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων εκτός των ορίων των οικισμών και σε απόσταση έως και 500 μ. περιμετρικά αυτών. Μέχρι τότε εφαρμόζονται οι αντίστοιχες για κάθε είδος οικισμού πολεοδομικές διατάξεις. Σε αυτό το μεσοδιάστημα αναμένεται η αντίδραση των «γαλάζιων» βουλευτών με την κατάθεση ερώτησης προς τον αρμόδιο υπουργό.

Επίσης θα πρέπει να σημειωθεί ότι πριν από το Προεδρικό Διάταγμα υπήρξε απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για την οριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Η απόφαση του ΣτΕ συρρικνώνει σημαντικά τα όρια ρίχνοντας ουσιαστικά στην εκτός σχεδίου περιοχή, ιδιοκτησίες, οι οποίες έως τώρα θεωρούνταν εντός των οικισμών και βεβαίως είχαν σαφώς μικρότερες απαιτήσεις οικοδομησιμότητας. Κάτι που οδηγεί σε απαξίωση της περιουσίας τους, αλλά και σε σοβαρές κοινωνικές επιπτώσεις, απειλώντας πολλά χωριά με μαρασμό, αλλά και εξαφάνιση από τον χάρτη.

Παράλληλα, το ΣτΕ έδειξε «κόκκινη κάρτα» στο υπουργείο, το οποίο επιχείρησε στο Προεδρικό Διάταγμα το οποίο απέστειλε για έλεγχο να ενσωματώσει το σύνολο των ορίων των οικισμών που είχαν οριοθετήσει οι Νομάρχες από τη δεκαετία του 1980. Ωστόσο, το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο επέστρεψε ως μη νόμιμο το σχέδιο στο υπουργείο με την αιτιολογία ότι οι Νομάρχες δεν είχαν αρμοδιότητα ή δικαιοδοσία να ενεργήσουν με αυτόν τον τρόπο. Με βάση λοιπόν όλα τα παραπάνω, δημιουργούνται ιδιοκτήτες δύο ταχυτήτων, καθώς όσοι είχαν ήδη προλάβει να χτίσουν, δε θα υποστούν κάποια συνέπεια, αλλά η δυνατότητα αυτή σταματάει για τους υπόλοιπους.

Άλλη οπτική

Ήδη ο βουλευτής Ηρακλείου της Νέας Δημοκρατίας, Κωνσταντίνος Κεφαλογιάννης, στις 25 Απριλίου κατέθεσε ερώτηση στον Σταύρο Παπασταύρου αναδεικνύοντας μία άλλη πτυχή του συγκεκριμένου ζητήματος. Ο κ. Κεφαλογιάννης στην ερώτηση υποστηρίζει ότι έχει δημιουργηθεί αβεβαιότητα και προβληματισμός σε χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων, αλλά και έντονη ανησυχία μήπως οδηγηθούμε μοιραία στην ιδιωτική πολεοδόμηση, με αναδυόμενες ευκαιρίες για μεγαλοεπενδυτές που μπορούν να δημιουργήσουν νέους οικισμούς. «Μια τέτοια εξέλιξη είναι απευκταία και θα έχει αρνητικές συνέπειες, όχι μόνο στους μικροϊδιοκτήτες, που ξαφνικά ανακαλύπτουν ότι τα ακίνητά τους από οικόπεδα έγιναν αγροτεμάχια και απαξιώνονται, αλλά και για τους οικείους δήμους, που κινδυνεύουν να απολέσουν τον έλεγχο της πολεοδόμησης», αναφέρει ο κ. Κεφαλογιάννης.

Ο βουλευτής Ηρακλείου (νεαρός σε ηλικία) προφανώς και είναι γνώστης όλων όσων συμβαίνουν στις Κυκλάδες, όπου εμφανίζονται αρχιτέκτονες και μηχανικοί σε μικρά νησιά αγοράζοντας οικόπεδα σε βραχώδεις περιοχές, στο πουθενά, αντί εξευτελιστικών τιμημάτων κι εν συνεχεία τα μετατρέπουν σε υπόσκαφα παλάτια για ιδιοκτήτες με πολύ μεγάλο πορτοφόλι που επιθυμούν διακοπές σε απομόνωση.

Οι υπόσκαφες βίλες έκαναν την εμφάνιση τους στα μεγαλύτερα και πιο δημοφιλή νησιά των Κυκλάδων, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Τήνος, η Πάρος, η Άνδρος, η Νάξος, όμως πλέον η μόδα έχει επεκταθεί. Κάτι που κατήγγειλαν προ ολίγου χρονικού διαστήματος οι μόνιμοι κάτοικοι στην Αντίπαρο. Στενοί χωματόδρομοι σε απότομες πλαγιές οδηγούν σε απομονωμένες τοποθεσίες. Εκεί που μέχρι πριν από λίγα χρόνια δεν υπήρχε καν ρεύμα, έχουν αρχίσει να ξεφυτρώνουν, κυριολεκτικά μέσα από τη γη, υπόσκαφες κατοικίες, πραγματικά παλάτια. Πρόκειται για βίλες εκατοντάδων τετραγωνικών μέτρων που δεν φαίνονται από μακριά. Δεν επιβάλλονται στο τοπίο, αντίθετα «χωνεύονται» μέσα σε αυτό. Οι ταράτσες τους καλύπτονται από φυσική βλάστηση, οι τοίχοι τους έχουν το χρώμα της πέτρας και οι πισίνες τους αντανακλούν τον ουρανό σαν λίμνες σε σπηλιά.

Οι αρχιτεκτονικές γραμμές παραπέμπουν σε φουτουριστικά concepts παρά σε παραδοσιακές κυκλαδίτικες κατασκευές. Το κοινό τους χαρακτηριστικό; Η απομόνωση. Οι ιδιοκτήτες τους, στην πλειονότητά τους οικονομικά ισχυροί ξένοι, επιλέγουν να παραμένουν αόρατοι. Πηγαίνουν στα νησιά  των Κυκλάδων, είτε με ελικόπτερα, ή με ιδιωτικά ταχύπλοα και μεταφέρονται απευθείας στις κατοικίες τους. Δεν κάνουν αισθητή την παρουσία τους, ούτε συμμετέχουν στη ζωή των νησιών. Τα πολυτελή τζιπ που χρησιμοποιούν και για λόγους ασφάλειας εμφανίζονται σπάνια στους δρόμους και συνήθως παραμένουν παρκαρισμένα σε υπόγεια, ή υπαίθρια γκαράζ.

Σύμφωνα με τις καταγγελίες και από άλλα μικρά νησιά των Κυκλάδων, όπως η Αντίπαρος, το τελευταίο διάστημα, πριν βγει το Προεδρικό Διάταγμα υπήρξαν κινήσεις για εξαγορές πολλών οικοπέδων σε ίδιες περιοχές, με τους αγοραστές να προσφέρουν σε ερημικές περιοχές ικανοποιητικά ποσά και μάλιστα σε πολλές περιπτώσεις έδιναν «ζωντανό χρήμα», πέραν των χρημάτων που φαίνονταν στα συμβόλαια αγοραπωλησίας.

Μέχρι πριν από μερικά χρόνια τα υπόσκαφα κτίσματα ήταν στενά συνδεδεμένα με την παραδοσιακή αρχιτεκτονική της Σαντορίνης. Εκεί η φυσική ανάγκη για προστασία από τα καιρικά φαινόμενα και η γεωλογική ιδιαιτερότητα του εδάφους είχαν οδηγήσει στη δημιουργία σκαμμένων κατοικιών μέσα στις ηφαιστειακές πλαγιές. Σήμερα, όμως, ο όρος «υπόσκαφο» χρησιμοποιείται με τελείως διαφορετική φιλοσοφία και σκοπιμότητα.

Αρχιτέκτονες με εμπειρία στις Κυκλάδες επισημαίνουν ότι το μέτρο, αντί να περιορίσει το οπτικό αποτύπωμα των κτισμάτων, έχει μετατραπεί σε παραθυράκι για την κατασκευή τεράστιων βιλών. Σε πολλές περιπτώσεις, η κλίση του εδάφους λειτουργεί ως πολυεργαλείο. Οι ιδιοκτήτες επιλέγουν εκτάσεις με έντονες κλίσεις άνω του 30%, καθώς εκεί μπορούν να δικαιολογήσουν τεχνικά την ανάγκη για υπόσκαφα και να διπλασιάσουν τα τετραγωνικά τους.  Η μέθοδος της υπόσκαφης κατασκευής επιτρέπει σε πλούσιους ιδιοκτήτες να αποκτήσουν κατοικίες πολύ μεγαλύτερες από τα νόμιμα επιτρεπόμενα τετραγωνικά μέτρα. Χαρακτηριστικά παραδείγματα περιλαμβάνουν βίλες άνω των 400 ή και 500 τ.μ. σε οικόπεδα που δικαιολογούν το μισό!