Πως θα υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας στα ακίνητα

Σε εφαρμογή τέθηκε, μετά την δημοσίευση των σχετικών υπουργικών αποφάσεων στο ΦΕΚ, ο φόρος υπεραξίας ακινήτων. Ο Γενικός Γραμματέας Δημοσίων Εσόδων, Χάρης Θεοχάρης, δημοσίευσε στη Διαύγεια την εγκύκλιο για την εφαρμογή του φόρου, στην οποία περιλαμβάνονται και αναλυτικά παραδείγματα.

Όπως ορίζει η εγκύκλιος, ο νέος φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 15% στη διαφορά τιμής κτήσης- τιμής πώλησης, ενώ προβλέπονται συντελεστές απομείωσης έως 60%. Ακόμη, ορίζεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ για διακράτηση του ακινήτου επί 5 έτη.

Ακόμη, στην εγκύκλιο ορίζεται πως δεν προκύπτει φόρος υπεραξίας εάν η μεταβίβαση διενεργείται από εργολάβους οικοδομών, από άτομα που διενεργούν συστηματικά πωλήσεις ακινήτων (μέσα στη διάρκεια δύο ετών τρεις και άνω πωλήσεις) ή ακόμη και σε περίπτωση μεμονωμένης ή συμπτωματικής πράξης που αποβλέπει στην επίτευξη κέρδους, οπότε το εισόδημα που προκύπτει συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Αναλυτικά παραδείγματα:

1.Το 2005 έγινε αγορά ενός διαμερίσματος έναντι δηλωθέντος τιμήματος 100.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 αντί δηλωθέντος τιμήματος 200.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 9, επομένως συντελεστής απομείωσης 86,1% Υπολογισμός : 200.000-100.000= 100.000 ευρώ * 86,1%= 86.100 Από το ποσό αυτό αφαιρείται το ποσό των 25.000 ευρώ γιατί ο πωλητής διακράτησε το διαμέρισμα για τουλάχιστον 5 έτη, οπότε η προκύπτουσα υπεραξία είναι 86.100- 25.000=61.000 ευρώ. Φόρος: 61.000*15%= 9.150 ευρώ.

2.Διαμέρισμα αγοράστηκε το 1999 έναντι δηλωθέντος τιμήματος σε ευρώ 70.000. Το 2014 πωλείται με δηλωθέν τίμημα 170.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 15, ο αρχικός συντελεστής απομείωσης 76,4% πολλαπλασιάζεται με 0,8 (παρ.27 άρθρο 72 ν. 4172/2013), οπότε ο τελικός συντελεστής απομείωσης είναι 61,12%. Υπολογισμός: 170.000-70.000=100.000*61,12%=61.120-25.000=36.120 ευρώ Φόρος: 36.120*15%=5.418 ευρώ.

3.Αγορά ακινήτου το 1994 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 30.000 ευρώ. Πωλείται το 2014 έναντι δηλωθέντος τιμήματος 80.000 ευρώ. Η τυχόν προκύπτουσα υπεραξία θεωρείται μηδενική επειδή το ακίνητο αποκτήθηκε πριν την 1.1.1995. Υποβάλλεται μηδενική δήλωση φόρου υπεραξίας.

4.Το έτος 1990 αποκτάται λόγω γονικής παροχής η ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου η οποία αντιστοιχούσε σε 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας. Το έτος 2000 απεβίωσε ο επικαρπωτής και ο ψιλός κύριος απέκτησε το 100% της πλήρους κυριότητας του ακινήτου την οποία μεταβιβάζει το 2014 έναντι τιμήματος 100.000 ευρώ.

5.Έτος κτήσης είναι το 1990 γιατί τότε αποκτήθηκε το 75% της αξίας του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος (8/10). Η υπεραξία θεωρείται μηδενική.

6.Η Α αποκτά κατά πλήρη κυριότητα ακίνητο το 2000. Το 2008 η Α μεταβιβάζει με γονική παροχή την ψιλή κυριότητα στις κόρες της Β και Γ με παρακράτηση της επικαρπίας. Το 2010 η Β’, ιδιοκτήτρια του 50% της ψιλής κυριότητας δωρίζει το ποσοστό της στην αδελφή της Γ’, οπότε η τελευταία αποκτά 100% της ψιλής κυριότητας. Έτος κτήσης της επικαρπίας για την Α το 2008 και για τη Γ έτος κτήσης της ψιλής κυριότητας (τουλάχιστον 75%) είναι το 2010. Για τον υπολογισμό της αξίας ψιλής κυριότητας και της επικαρπίας ισχύουν όσα αναφέρονται στην παράγραφο 7 της παρούσας.